Rubriky
Změny zákonů

Důležité změny návrhu zákona zakazující výpověď nájemci prostor sloužících podnikání kvůli koronavirové situaci

 

Poslanecká sněmovna 8.4.2020 provedla úpravy ve vládou navrhovaném zákoně o zákazu výpovědi z nájmu podnikatelských prostor.

Schválila jej v následujícím znění (červenou barvou jsme zvýraznili změny oproti vládnímu návrhu).

(Zákon však ještě nenabyl právní moci, nyní putuje do Senátu, ve kterém bude projednán od 16. dubna 2020 a může být přijat v tomto znění (což je pravděpodobné) či odmítnut/změněn. )

UPDATE 17.4.2020: Senát vrátil návrh zákona Poslanecké sněmovně se změnami. Detaily najdete v článku Bude stát proplácet pronajímatelům neuhrazené nájemné?

UPDATE 22.4.2020: Senátní verze zákona nebyla přijata. V účinnost vstoupí verze přijatá Poslaneckou sněmovnou, tzn. včetně červených změn. Připravujeme článek s konečnou verzí.

Výňatek návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání

 § 1

(1) Nouzovým stavem se pro účely tohoto zákona rozumí nouzový stav vyhlášený v souladu s čl. 5 a 6 ústavního zákona o bezpečnosti České republiky vládou České republiky v roce 2020 z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s prokázáním výskytu nového koronaviru /označovaný jako SARS CoV-2/ na území České republiky.

(2) Mimořádným opatřením při epidemii se pro účely tohoto zákona rozumí

a) krizové opatření podle § 2 písm. c) krizového zákona přijaté vládou České republiky v době nouzového stavu,

b) mimořádné opatření vydané v roce 2020 Ministerstvem zdravotnictví na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona o ochraně veřejného zdraví k ochraně obyvatelstva a prevenci nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS CoV-2,

c) mimořádné opatření vydané v roce 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst1 písm. b), § 69 odst. 2, § 82 odst. 1 a § 82 odst. 2 písm. m) zákona o ochraně veřejného zdraví k zamezení dalšího šíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS CoV-2.

(3) Rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020.

(4) Ochrannou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona do dne 31. března 2022 31. prosince 2020.

§ 2

(1) Ustanovení tohoto zákona se použijí na nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti (dále jen „nájem“), je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“).

(2) Ustanovení tohoto zákona se použijí i na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.

(3) K ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží.

§ 3

(1) Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo

a) v rozhodné době, a

b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

(2) Ustanovením odstavce 1 není dotčeno právo ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

(3) Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem osvědčí okolnosti podle odstavce 1 písm. b) předloží listiny osvědčující splnění podmínek podle odstavce 1 písm. b) do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného podle odstavce 1.

(4) Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

(5) Zanikne-li či skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.

§ 4

Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle § 3 odst. 1 písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy.

* * *

Z výše uvedeného vyplývá, že:

V případě, že bude schválen v tomto znění pronajímatel bude muset strpět pozdní, částečné či plné neplacení nájemného… ale pouze pokud budou kumulativně naplněny všechny následující podmínky:

– nájemné bylo splatné mezi 12.3.2020 a 30.6.2020 a současně

– nájemce nemůže platit nájemné “v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti” a současně

– nájemce to musí pronajímateli sám od sebe (“předloží pronajímateli listiny osvědčující…”) a současně

nájemce tyto listiny předloží pronajímateli do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného” kvůli koronavirové situaci a současně

– nájemce užívá pronajatý prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru/místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen či, v případě pachtu, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.

Tedy:

– Návrh zákona nikterak neodpouští nájemcům nájemné!

– Nájemné je i nadále splatné v dohodnuté výši a ve sjednaném termínu.

– Pouze ti nájemci, kteří pronajímateli osvědčí, že jim koronavirové mimořádné opatření “znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti”, dostávají šanci nájemné uhradit později.

– Toto právo tedy nenáleží všem postiženým nájemcům, ale jen těm, kteří to osvědčí ve lhůtě 15 dnů. Nájemce tuto ochranu nezíská tedy jen tím, že prohlásí, že to “teď má těžké” nebo že se na něm “korona podepsala”. Musí pronajímateli poskytnout listiny, ze kterých to bude patrné. (Pokud ale provozuje podnikatelskou činnost, která byla mimořádným opatřením zakázána, pak toto bude jako důkaz dostačující.)

– I když ale získá nájemce při splnění těchto okolností možnost uhradit nájemné splatné v dané době později, je povinen veškeré dlužné nájemné uhradit nejpozději do 31. prosince 2020.

– Celá možnost pozdější úhrady se vztahuje jen na nájmy za účelem provozování podnikatelské činnosti (viz přesná definice výše).

Pokud by se pronajímatel z důvodu pozdě placeného nájmu sám dostal do existenčních potíží (“nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel”), může ihned po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu.

Zákon přitom nikterak nenařizuje nájemcům, aby přestali platit nájemné. Pouze těm prokazatelně postiženým dává tuto možnost. A je na samotném nájemci, zda nebude platit 100% nájemného či zda bude platit jen část a zbytek doplatí později dle výše uvedených pravidel.

Ať se vám daří nejen při pronajímání…

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatNebytoveProstory.cz