na ochranu pronajímatele nebytových prostor
Jak pronajímat nebytové prostory, objekty, sklady, kanceláře či garáže bez rizika neplatičů
Průvodce pronajímatele nebytových prostor v roce 2024, včetně různých vzorových smluv pro pronájem či pacht podnikatelských, nepodnikatelských a dalších (jakýchkoliv) prostor, které neslouží bydlení.
právní a psychologická obrana pronajímatele nebytových prostor
Co by měl vědět každý pronajímatel nebytových prostor v roce 2024
Pokud vlastníte a pronajímáte nebytové prostory, následující řádky (a průvodce) vás ochrání před nástrahami, které již řadu let vznikají při pronajímání nebytových prostor v prostřední "nového" občanského zákoníku.
Na každý pronájem je totiž potřeba jinou nájemní smlouvu podle toho, kdo a za jakým účelem vaše prostory užívá.
Proč?
Když nájemce ve vašich prostorách provozuje podnikatelskou činnost...
Zaprvé, pokud nájemce provozuje ve vašich prostorách podnikatelskou činnost, nájemní vztah se bude řídit novými pravidly o „nájmu prostor sloužících podnikání“. Nelze s ním tedy uzavřít dosud užívanou „smlouvu o nájmu nebytových prostor“, ale musí to být právě „smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání“.
Nejde přitom jen o kosmetickou změnu v záhlaví smlouvy: Pravidla pronájmu pro podnikání jsou nyní od obecného nájmu odlišná. Občanský zákoník stanoví jiná (někdy záludná) pravidla pro sjednávání, průběh i skončení podnikatelského nájmu. A i když si tuto novinku nebudete přát, váš vztah se s takovým nájemcem už nyní řídí ze zákona právě těmito novými pravidly. (A už nyní máte např. povinnost vyplatit nájemci při skončení nájmu náhradu za převzetí zákaznické základny... což je jen jednou z novinek, která nepřipravené zaskočí.)
Když nájemce "požívá" vaše prostory...
Zadruhé, pokud bude váš nájemce užívat vaše prostory k takové podnikatelské činnosti, při které mu bude plynout nejen užitek z toho, že vaše prostory využívá, ale i výnos z toho, že je tzv. „požívá“, váš nájemní vztah se změnil ze zákona na tzv. pacht. Jen malým výběrem jsou pronájmy restaurací, fitness center, penzionů, hotelů, činžovních domů, hudebních klubů... a možná spadají pod „pacht“ i vámi pronajímané prostory.
„Pacht“ je pro pronajímatele nebytových prostor zcela zásadní novinka, řada z nich se před tím snaží zavírat oči... ale pravidla pachtu řídí takový vztah bez ohledu na to, zda si to přejete či nikoliv. Pronajímatelům, kteří tuto změnu ve svých pronájmech rychle nepodchytí, způsobí pacht ještě velké potíže: Pravidla pro pacht totiž stanoví velmi nebezpečné lhůty pro průběh, výpověď a skončení nájmu (tedy vlastně „pachtu“). A ukázkou je např. délka výpovědní doby: Stačí se opozdit o jediný den a třeba taková výpovědní doba uplyne až za celý rok.
Když vaše prostory užívá nepodnikatel...
Zatřetí, dosud běžný „nájem nebytových prostor“ využijete jen v případě, kdy si nájemce pronajímá vaše prostory za účelem nepodnikatelské činnosti: Pro pronájem úřadům, spolkům, státu, institucím, soukromým účelům apod. A protože pravidla se změnila i zde, je nutné dosavadní nájemní vztahy prověřit a přizpůsobit.
Nástrahy, které na vlastníky a pronajímatele nebytových prostor číhají, jsou nyní tedy nastraženy hned třemi různými způsoby... a právě proto jsme v posledních měsících důkladně studovali, vyhodnocovali a zkoumali všechna rizika, nebezpečí a pasti tak, abychom vás mohli tímto bludištěm bezpečně provést.
“
„Využívám vaše podklady ve své práci realitní kanceláře a můžu otevřeně říct, že jsem klidná v případě jakéhokoliv řízení ať už s pronajímatelem nebo a to hlavně s nájemníkem.
Mnohokrát jsem informace od Vás zúročila v podobě klidného jednání a možnosti domluvy bez nutnosti přivolení k soudu. Pokud totiž někdo opíše smlouvu z internetu bez jakékoliv úpravy, hrozí riziko i neplatnosti takové smlouvy a tudíž neplatnosti nájemního vztahu. V takovém případě z toho mají největší požitky "podvodníci", "neplatiči", prostě ti, kteří nechtějí plnit své závazky a Vy se tak nedomůžete svých práv. Většinou to končí soudem a s velkými výdaji pro pronajímatele a pocitem méněcennosti, že jste Vy osobně ještě platil ubytování a náklady spojené s nájmem za člověka, který se Vám směje do tváře.
Dokonce jsem zažila i případ, že pronajímatel přišel o svůj družstevní byt z důvodu 3 nezaplacených nákladů družstvu a to je potom obrovská újma. Stačilo mít - použiji Váš termín - „neprůstřelnou smlouvu“.
Vaší nájemní smlouvu jsem také použila pro nájem prostor vlastněných advokátem a nepadla jediná námitka ke smlouvě, dokonce smlouvu sami pochválili.
Jedinou negativní reakci na Vaši smlouvu jsem zaznamenala nedávno z úst klienta - pronajímatele, který ji odmítl podepsat z důvodu, že je moc dlouhá. Spolupráci jsme ukončili (trvala jsem na této smlouvě) a on tedy uzavřel svoji smlouvu (max. na 2 stránky) a dům pronajal bez nás. Již po měsíci má v domě problémové nájemníky, kteří mu nechtějí platit a dovolávají se na jeho smlouvu, že tam není uvedeno to a to a tudíž není přesné, kdy mají platit a ani žádná sankce není, nehledě o dalších nedostatcích, které by se mohly projevit. Pronajímatel již musel navštívit advokáta, se kterým řeší situaci a kterému samozřejmě musí zaplatit za jeho službu.“
Andrea Vo*****
(plné jméno chráníme z důvodu ochrany soukromí)
Průvodce pronajímatele nebytových prostor v roce 2024
Pro pronajímatele nebytových prostor jsme proto připravili speciální online „Průvodce pronajímatele nebytových prostor v roce 2024“. Aby vás průvodce maximálně chránil při pronájmu vašich nebytových prostor, skládá se z následujících částí:
vzory nájemních smluv pro pronájem nebytových prostor
Vzory smluv, které vás ochrání při pronajímání nebytových prostor, skladů, objektů, garáží
Zatímco starý občanský zákoník tlačil pronajímatele do svazujících pravidel, nový občanský zákoník je vůči dohodě mezi stranami vstřícnější. Pravidla pronájmu si tedy můžeme nastavit podle svých potřeb. Ustanovení zákona slouží jen jako záchranná síť pro případ, kdy si strany nedohodnou něco jiného... a protože právě tato „jiná“ dohoda je v mnoha případech pro pronajímatele výhodnější, vzorové smlouvy jsou připraveny přesně s tímto cílem: Chránit pronajímatele tak, aby měl ve vztahu s nájemcem vždy vyjednávací a právní výhodu.
Protože se pravidla pro přenechání nebytových prostor mění podle účelu jeho využití, nedostanete jen jednu smlouvu, ale hned tři:
Vzorovou smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání (ve verzi 2024)
Sklady, dílny, kanceláře, garáže, objekty, prostory, plochy, místnosti, nemovitosti a dokonce i byty... pokud jsou užívány za účelem provozování podnikání.
Vzorovou pachtovní smlouvu (ve verzi 2024)
Sklady, dílny, kanceláře, garáže, objekty, prostory, plochy, místnosti, nemovitosti a dokonce i byty... pokud tyto nesou tzv. požitky.
Vzorovou smlouvu o nájmu nebytových prostor pro nepodnikatelské účely (ve verzi 2024)
Sklady, dílny, kanceláře, garáže, objekty, prostory, plochy, místnosti, nemovitosti a dokonce i byty... pokud jsou užívány za účelem nepodnikatelské činnosti, a která současně není bydlením.
Každá z těchto smluv musela být samostatně zpracována tak, aby chránila pronajímatele a vyloučila specifická nebezpečí daného typu nájmu. A dostanete tak do rukou nejen samotný text těchto tří smluv, ale uvnitř také srozumitelné vysvětlivky, za jakých okolností jednotlivá ujednání využít a proč.
Advokátní kanceláře si za takto propracované a detailně zpracované smlouvy a dokumenty účtují v současné době i několik desítek tisíc korun. A víme to, protože jsme různým kancelářím za přípravu, kontrolu, vypilování a opakovanou a křížovou kontrolu těchto smluv tyto sumy sami platili... a to třikrát.
Pokud však chcete postavit kolem vašeho pronájmu nebytových prostor pevný ochranný val, celý online průvodce „Průvodce pronajímatele nebytových prostor“ můžete získat za jednorázovou investici ve výši 5.950 Kč + DPH.
Co říkají klienti
“
Zabrání tomu, aby vás nájemce nachytal a využil toho
„V minulosti jsem doplatila na to, že jsem neposílala včas upomínky a nechala tak u nájemce narůst dluhy, které po odstěhování už nikdy nevyrovnal. Změnami v zákonech by se proto měl zabývat každý, protože pokud by změny nebyly do smluv zapracovány, může toho jedna strana využít v neprospěch druhé.
Dodaný Průvodce pronajímatele nebytových prostor je velmi podrobný, navíc je dobře, že je každá ze tří vzorových smluv smlouva zpracována samostatně. Každý může použít tu, pro které účely on pronajímá prostory.
Největším přínosem průvodce je nejspíše zodpovězení všech problémů a situací, které si můžeme v dané oblasti představit. Oceňuji i vyjmenovaný seznam drobných oprav, to bývá často sporná záležitost.
Každému, který se zabývá pronájmem nebytových prostor, můžu doporučit, aby měl smlouvu podle nového OZ a řádně ošetřenou. Zabrání tak tomu, aby ho nájemce nenachytal na formulaci, která už neplatí nebo je dokonce v rozporu se zákonem, čehož by mohl nájemce využít.“
ALENA RŮŽ***
Pronajímatel, pro zachování soukromí pronajímatele neuvádíme celé jméno
“
Příprava se nám vyplatila, ostražitost je (u nájemců) na místě
„Průvodce pronajímatele nebytových prostor celkem obsáhle, srozumitelně a výstižně seznamuje s touto problematikou. Ano, je časově náročnější vše pročíst a poslechnout, ale krátká verze by byla na úkor kvality a hloubky.
Nejvíce jsme ocenili vzory smluv s komentářem, včetně příloh. Přínosný byl též komentovaný přehled „zajišťovacích“ nástrojů pro pronajímatele (předávací protokol, kauce, hlášení škod atd.).
Jakmile budeme mít důvod či požadavek nájemníka, budeme na něj připraveni a rádi mu předložíme smluvní dokumentaci dle nových podmínek s využitím vašich vzorů.
Jedno pořekadlo praví: „Štěstí přeje připraveným“. V minulosti se nám rozhodně příprava vyplatila a předvídání, ostražitost je každopádně na místě."
Jiří Ba*****
Pronajímatel, pro zachování soukromí pronajímatele neuvádíme celé jméno
contracts in english
NAVÍC: 3x Vzorové smlouvy v ANGLICKÉM jazyce
Protože zájemci o pronájem nebytových prostor jsou často cizinci nebo firmy ze zahraničí, dobrou zprávou je, že s "Průvodcem pronajímatele nebytových prostor 2024" vás už žádný cizinec nezaskočí. Jako součást Průvodce získáte totiž vzory všech tří nájemních smluv také v anglickém jazyce.
Každou variantu nájemní smlouvy získáte jak v českém, tak navíc v anglickém provedení jako samostatný dokument (a nájemní vztah tak můžete s nájemcem uzavřít třeba jen v anglickém jazyce. Vysvětlíme vám, za jakých okolností je to možné.) A samozřejmě získáte i všechny tři smlouvy v dvojjazyčném provedení, kdy dokument bude obsahovat jak české, tak anglické znění: V levém sloupci český text, v pravém sloupci anglický text.
Pro vaši ochranu je obsahem všech smluv také ujednání o tom, jakým právem se bude smlouva řídit a které instituce budou případné spory řešit tak, aby vás pronájem cizinci nebo zahraniční společnosti nepřenesl do země jejich jurisdikce a vymáhání vašich práv se tak nestalo prakticky nemožné.
1.
Usufructuary lease (2024)
2.
Agreement on the lease of non-residential premises serving business purposes (2024)
3.
Agreement on the lease of non-residential premises for non-business purposes (2024)
Jen za odborný překlad každé z těchto smluv jsme zaplatili 10.000 Kč (protože nejde o běžný překlad, ale o specializovanou práci vyžadující výbornou znalost právnické angličtiny a související terminologie). A jako součást Průvodce tak dostane do rukou anglické vzory smluv, jejichž příprava by vás individuálně přišla na 30.000 Kč.
let zkušeností
dotazů, odpovědí, konzultací
dnů klidného spánku
Navíc: Důležité vzorové dokumenty pro každodenní praxi pronajímání
Abyste byli pod trvalou ochranou, obdržíte také vzorové dokumenty, které udrží obranný val kolem vašeho pronájmu i tehdy, kdy s nájemcem vzniknou potíže.
Tyto vzorové dokumenty získáte ve všech třech variantách: nájem podnikateli, nájem nepodnikateli a variantu pro pacht (každá se totiž řídí jinými pravidly).
Mezi dokumenty tak najdete např.:
Průvodce k poslechu: „Nebezpečné nástrahy pronájmu nebytových prostor v roce 2024 a jak se jich vyvarovat“
Tento průvodce je připraven jako online zvuková nahrávka v délce 3 hodin a 9 minut. Na záznamu uslyšíte nejen vysvětlení změn, ale zejména také strategii toho, jak se se všemi možnostmi a nástrahami vypořádat. Pochopíte, co ve vašem nájemním vztahu a vaší nájemní (či pachtovní) smlouvě ošetřit tak, aby vás nic nezaskočilo nepřipravené. A dozvíte se, na co si dávat pozor v situacích, nad kterými ostatní sice mávnou rukou... ale časem se jim to vymstí.
Bude vám průvodce užitečný? Vaše rozhodnutí je chráněno touto 100% zárukou
Všechny části průvodce jsme připravovali s jednoduchým cílem: Poskytnout pronajímateli nebytových prostor účinnou oporu a jistotu při jednání a uzavírání nájemních vztahů...
...pokud ale i přesto nenajdete v průvodci praktické a konkrétní informace, návody a doporučení, jak specificky a účinně chránit své zájmy pronajímatele při pronájmu nebytových prostor v prostředí občanského zákoníku, můžete jej během 12 měsíců od jeho pořízení vrátit, napsat nám, v čem záruku nesplnil a obdržíte své peníze zpět.
Co říkají klienti
“
„Váš kurz pro pronájem bytů a Průvodce pronajímatele nebytových prostor využíváme jak na nákup, tak na pronajímání nemovitostí, je velkým pomocníkem a šetří čas při "prokousáváním se všemi předpisy a zákony".
Pokud kupujeme, kontrolujeme všechny body na nákup - velice se to vyplácí, protože většina realitních makléřů ani neví, co od nich požadujeme. Takže s Vaším kurzem se cítíme bezpečně.
Jsme velmi spokojeni s tím, že se vyhýbáme chybám, které uvádíte v kurzu (vklad na katastr, společné jmění manželů apod.). Tyto chyby jsou podle nás velmi snadno přehlédnutelné a ve chvíli, kdy se Vám nemovitost líbí, se zdají falešně zanedbatelné.
Při pronajímání používáme zásadně Vaše smlouvy.
Průvodce pronajímání nebytových prostor využijeme při pronajímání zemědělské půdy, i pro kupované nebytové prostory."
Marie Pr*****
Pronajímatel, plné jméno vlastníka nemovitosti chráníme z důvodu ochrany jeho soukromí
“
„K zakoupenému Průvodci pronajímatele nebytových prostor můžu říci, že je to výborná pomůcka jak pro pronajímatele, tak nájemce. Všichni mají zájem od začátku uzavřít platnou nájemní smlouvu, předejít problémům do budoucna a odolat nátlakům s odkazem, že to přece „jasně“ vyplývá ze zákona. Zatím jsem použila daný materiál na psaní nájemní smlouvy na zemědělský pozemek a jednu kancelář, byla to užitečná pomůcka, i přesto, že jsem už byla i díky kursu o bytech poměrně dobře seznámena s částí obč. zákoníku, který řeší pronájmy jako takové.“
Eva La*****
Pronajímatel, plné jméno vlastníka nemovitosti chráníme z důvodu ochrany jeho soukromí
“
„Někdo by mohl namítnout, že není dnes přeci problém zakoupit občanský zákoník a sepsat si smlouvu sám. Tak uvažoval dřív i můj otec, se kterým se starám o náš činžovní dům. Mnoho věcí ale podcenil a zbytečně ztratil. Díky nízké ceně Průvodce jsem ho dokázala přesvědčit o jeho zakoupení a rozšířil nám oběma znalosti, v mnoha věcech překvapil a ušetřil mnoho starostí a dost peněz. Hlavně nemusíme už řešit, zda v nebytových prostorách můžeme mít toho, či onoho nájemníka - smlouvy máme pro všechny případy připravené. Možná, že to bude znít jako klišé, ale nedokážu si už představit, že bych pronajímala stejně, jako dříve, před pořízením Průvodce. Zbytečně jsem totiž riskovala a to i přes to, že jsme měli smlouvu vypracovanou od právníka. (Ale to vím až dnes, když mám Průvodce a kdykoliv se mohu do něj podívat. Osobně ho raději poslouchám a otec se do něj dívá.) Nabízí jistotu a odborné zkušenosti, je dobře, že vznikl a jsem ráda, že jsem přesvědčila svého otce k zakoupení a tím pádem potvrdila dobrou intuici pro investici.“
Tereza Mi*****
Pronajímatel, plné jméno vlastníka nemovitosti chráníme z důvodu ochrany jeho soukromí
Pokud pronajímáte nebytové prostory, pak pravidla a smlouvy takového pronájmu se mění podle toho, kdo a za jakým účelem bude prostory užívat. Pokud máte v objektu několik prostor, pak na pronájem každého z nich můžete potřebovat jinou smlouvu: Někdy o nájmu pro podnikatelské účely, někdy pachtovní smlouvu, někdy o nájmu pro nepodnikatelské účely. V Průvodci pronajímatele nebytových prostor získáte sadu příslušných smluv, v různých variantách, včetně anglických verzí a také online průvodce poslechu, který vás provede všemi nástrahami.
Copyright 2024 , všechna práva vyhrazena