Níže uvedený návrh zákona byl v Poslanecké sněmovně 8.4.2020 změněn, přehled změn a nové znění najdete v novém článku kliknutím sem.
UPDATE 22.4.2020: V účinnost vstoupí verze přijatá Poslaneckou sněmovnou. Připravujeme článek s konečnou verzí.
Protože v těchto dnech parlament projednává návrh zákona, který by umožnil nájemcům nebytových/podnikatelských prostor neplatit po určitou dobu nájemné, přinášíme detaily níže.
Návrh zákona (nyní se teprve projednává, nebyl dosud (3.4.2020) schválen a během projednání mohou nastat změny) zní v podstatných částech následovně:
* * *
Vládní návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání (výňatek)
§ 2
(1) Ustanovení tohoto zákona se použijí na nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti (dále jen „nájem“), je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“).
(2) Ustanovení tohoto zákona se použijí i na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.
(3) K ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží.
§ 3
(1) Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo
a) v rozhodné době, a
b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
(2) Ustanovením odstavce 1 není dotčeno právo ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.
(3) Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem osvědčí okolnosti podle odstavce 1 písm. b).
(4) Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
§ 4
Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle § 3 odst. 1 písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy.
…
(3) Rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020.
(4) Ochrannou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona do dne 31. 3. 2022.
* * *
Z výše uvedeného vyplývá, že:
V případě, že bude schválen v tomto znění pronajímatel bude muset strpět pozdní, částečné či plné neplacení nájemného… ale *pouze pokud budou kumulativně naplněny všechny následující podmínky*:
a. nájemné bylo splatné mezi 12.3.2020 a 30.6.2020 a současně
b. nájemce nemůže platit nájemné „převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti“ a současně
c. nájemce to musí pronajímateli sám od sebe „osvědčit“ (dokázat) a současně
d. nájemce užívá pronajatý prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru/místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen či, v případě pachtu, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.
Tedy:
– Návrh zákona nikterak neodpouští nájemcům nájemné!
– Nájemné je i nadále splatné v dohodnuté výši a ve sjednaném termínu.
– Pouze ti nájemci, kteří pronajímateli osvědčí, že jim koronavirové mimořádné opatření „znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti“, dostávají šanci nájemné uhradit později.
– Toto právo tedy nenáleží všem postiženým nájemcům, ale jen těm, kteří to osvědčí. Nájemce tuto ochranu nezíská tedy jen tím, že prohlásí, že to „teď má těžké“ nebo že se na něm „korona podepsala“. Musí pronajímateli poskytnout důkazy, ze kterých to bude patrné. (Pokud ale provozuje podnikatelskou činnost, která byla mimořádným opatřením zakázána, pak toto bude jako důkaz dostačující.)
– I když ale získá nájemce při splnění těchto okolností možnost uhradit nájemné splatné v dané době později, je povinen veškeré dlužné nájemné uhradit nejpozději do 31. března 2022.
– Celá možnost pozdější úhrady se vztahuje jen na nájmy za účelem provozování podnikatelské činnosti (viz přesná definice výše).
Pokud by se pronajímatel z důvodu pozdě placeného nájmu sám dostal do existenčních potíží („nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy“), může ihned po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu.
Zákon přitom nikterak nenařizuje nájemcům, aby přestali platit nájemné. Pouze těm prokazatelně postiženým dává tuto možnost. A je na samotném nájemci, zda nebude platit 100% nájemného či zda bude platit jen část a zbytek doplatí později dle výše uvedených pravidel.
Ať se vám daří nejen při pronajímání…
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatNebytoveProstory.cz
